صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات چگونه کار میکنند؟![]()
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از دو طریق خرید املاک و مستغلات یا جمع‌آوری نقدینگی، برای ساخت یک پروژه، اقدام کرده و با اجاره واحدها، جریان نقدینگی ایجاد کرده و به سهامداران خود سود پرداخت میکنند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs)، صندوق‌های سرمایه‌گذاری تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار هستند که فعالیت اصلی آنها خرید املاک و اجاره آن ها، و همچنین تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد می‌باشد.
جهت پویایی صندوق و مدیریت بهینه منابع، فعالیت فرعی صندوق‌های مذکور، شامل خرید و فروش املاک، بازسازی و فروش ساختمان‌های قدیمی، خرید اهرمی املاک (قسطی) و … می‌باشد.
برای مشاهده اطلاعات اولین دوره آموزشی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (Reits) اینجا کلیک کنید.
راه اندازی صندوق املاک و مستغلات
این نوع صندوق به چند طریق قابلیت راه‌اندازی دارد:
- در حالت اول، مشابه سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری، وجه نقد از طریق پذیره‌نویسی از عموم مردم جمع‌آوری شده و مدیر صندوق مطابق با الزامات اساس‌نامه، نسبت به انجام فعالیت‌های اصلی و فرعی صندوق یعنی سرمایه‌گذاری در املاک، دریافت اجاره، تقسیم عواید، خرید و فروش ملک، خرید اهرمی و غیره اقدام می‌نماید.
- در حالت دوم، دارنده ملک (بانی)، املاک از پیش تعیین شده‌ای را به صندوق منتقل کرده و طبق سازوکاری که در اساس‌نامه ذکر می‌شود، بخشی از املاک را به عموم واگذار می‌کند. به عبارتی ملک از قبل مشخص بوده و بانی بخشی از ملک مورد نظر را از طریق منابع پذیره‌نویسی شده به فروش می‌رساند.
- حالت سوم، ترکیبی از دو حالت فوق می‌باشد. به عبارتی در حالت اول مدیریت صندوق، فعال و در حالت دوم مدیریت، غیرفعال می‌باشد. با توجه به شرایط خاص این صندوق‌ها، مدیریت فعال توصیه می‌شود.
بازدهی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات
عوامل مختلفی در بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تأثیرگذار است. مطابق با امکان‌سنجی انجام شده، بیشترین عامل تأثیرگذار بر بازده این نوع صندوق، نرخ رشد مسکن می‌باشد. در دهه اخیر، بیشترین نرخ رشد مسکن مربوط به استان تهران با میانگین حدود %۲۷ و کمترین نرخ رشد مربوط به استان کهکیلویه و بویراحمد با میانگین حدود %۱۱ بوده است. همچنین شایان ذکر است مطابق با آمار تاریخی در بلندمدت، نرخ رشد مسکن اندکی از تورم بیشتر می‌باشد.
دومین عامل تأثیرگذار بر بازدهی صندوق، میزان دریافت اجاره‌بهای املاک تحت تملک می‌باشد. مطابق با آخرین آمار منتشر شده در شهر تهران در بهار ۱۳۹۹، نسبت قیمت به اجاره حدود ۲۸ واحد در یکسال بوده است. در واقع اجاره‌بهای دریافتی سالانه حدود %۳.۵ بازدهی واقعی برای صندوق ایجاد می‌نماید. از طرفی صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، هزینه‌هایی مانند هزینه تعمیرات و نگهداری، هزینه افت قیمت املاک به دلیل افزایش عمر بنا، هزینه کارمزد ارکان و غیره را نیز باید پرداخت کند که بازدهی را تحت تأثیر قرار می‌دهد. بنابراین در حالت محافظه‌کارانه و در حالت مدیریت غیرفعال، میتوان انتظار داشت که بازدهی بلندمدت صندوق تقریباً معادل نرخ رشد مسکن باشد.
چرا سرمایه گذاری در املاک و مستغلات؟!
معمولاً سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، صرفاً برای کسب بازده صورت نمی‌پذیرد؛ بلکه دلیل اصلی آن، پوشش ریسک ناشی از تغییرات سریع قیمت مسکن می‌باشد. از طرف دیگر، در حالت عادی و وضعیت اقتصادی نرمال، بازدهی املاک و بازدهی بازار سرمایه، هم‌بستگی پایینی با یکدیگر داشته و طبق نظریه مارکویتز، سرمایه‌گذاری توأمان در املاک و بازار سرمایه، می‌تواند منجر به کاهش ریسک و افزایش بازده سبد سرمایه‌گذاری شده و به متنوع‌سازی آن کمک کند.
مدیریت فعال صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات
رشد غیرمتوازن قیمت مسکن در مناطق مختلف
همانطور که قبلاً اشاره شد، رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور و حتی در مناطق مختلف تهران، یکسان نمی‌باشد. مطابق با آمار منتشر شده، در بازه زمانی بهار ۱۳۹۷تا اسفند ۱۳۹۹در مناطق مختلف شهر تهران، بیشترین رشد قیمتی مسکن مربوط به مناطق ۲۰، ۹، ۲۲، ۳ و ۲۱ به ترتیب با درصد رشد ۴۴۰%، ۴۳۶%، ۴۳۳%، ۴۲۵% و ۴۰۴% بوده است.
بنابراین انتخاب ملک مناسب با پتانسیل رشد بالا، یکی از نکات مهم در موفقیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات می‌باشد؛ چرا که انتخاب نامناسب دارایی منجر به کاهش بازدهی و بی‌اعتمادی مردم نسبت به ابزارهای جدید خواهد شد. انتخاب مناسب دارایی در شرایطی محقق می‌شود که دست مدیر صندوق در چیدمان پرتفوی و انتخاب بهینه املاک باز باشد و صرفاً املاک بانی به صندوق منتقل نشود. از طرف دیگر معمولاً با در اختیار داشتن وجه نقد میتوان املاک مناسب‌تر با قیمت منصفانه‌تر انتخاب نمود.
متنوع سازی سرمایه گذاری
همچنین با خرید املاک از مناطق مختلف، متنوع‌سازی سرمایه‌گذاری بهتر اتفاق افتاده و بازده تعدیل شده به ریسک افزایش می‌یابد. از طرف دیگر با توجه به اینکه مسکن به صورت دوره‌ا‌ی دچار رونق و رکود می‌شود، با شناسایی دوره‌ها، میتوان از ابزارهای در اختیار مانند خرید اهرمی و فروش اقساطی، نهایت استفاده را در بهبود بازده صندوق برد.
نقدشوندگی
همچنین لازم به ذکر است در سال ۱۳۹۹، ۱۵% تعداد دفعات معاملات در شهر تهران، مربوط به منطقه ۵ بوده است. مناطق ۲، ۴ و ۱۰ به ترتیب با ۹%، ۸% و ۸% در رتبه‌های بعدی معاملات قرار گرفته‌اند. این موضوع بیان می‌کند که انتخاب مسکن مناسب برای سرمایه‌گذاری باید به نحوی انجام پذیرد که نقدشوندگی کافی در صندوق ایجاد شود تا اگر فرصت سرمایه‌گذاری بهتر فراهم شد و یا به دلایلی به اجبار صندوق وارد فرایند تسویه شد، نقد کردن دارایی‌ها به راحتی امکان‌پذیر باشد. این امکان در شرایطی که آورده اولیه صندوق نقد باشد، راحت‌تر به وقوع می‌پیوندد.
تأثیر تأسیس صندوق های سرمایه گذاری بر اکوسیستم مسکن کشور
طبق گزارش صندوق بین‌المللی پول در سال ۲۰۱۶، متوسط نسبت تسهیلات به بهای مسکن در کشورهای مختلف، حدود ۸۰ درصد بوده که متأسفانه این رقم در ایران به شدت پایین می‌باشد. افزایش بی‌رویه قیمت مسکن طی سال‌های اخیر نیز، این نسبت را بیش از پیش در کشور ایران کاهش داده است. نسبت پایین تسهیلات به بهای مسکن، در کنار سایر پارامترهای اقتصادی، سبب شده است بسیاری از مردم به خصوص زوج‌های جوان به اجاره‌نشینی روی بیاورند.
از طرفی مطابق با آمار منتشر شده، نرخ رشد اجاره در نیمه اول سال‌های ۱۳۹۹، ۱۳۹۸ و ۱۳۹۷ نسبت به سال قبل به ترتیب حدود ۴۷%، ۳۷% و ۲۹% بوده است. این نرخ رشد سرسام‌آور، سبب شده است که طی سال‌های اخیر مستأجران به سمت حومه شهر تهران هجوم بیاورند. افزایش منازل مسکونی و قابل اجاره، طبیعتاً کمک خواهد کرد تا با افزایش عرضه ساختمان‌های اجاری، کاهش نسبی اجاره‌بها اتفاق بیفتد. در بدبینانه‌ترین حالت، راه‌اندازی صندوق املاک مستغلات کمک می‌کند، ساختمان‌های مسکونی قابل اجاره افزایش یافته و منجر به تسهیل در انتخاب آپارتمان مسکونی توسط متقاضیان گردد.
اگر علاقمند به سرمایه گذاری و آشنایی با ساز و کار اجرایی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات هستید، پیشنهاد می کنیم در در نخستین دوره آموزشی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (Reits) که به صورت حضوری و انلاین با تدریس جناب آقای دکتر حسن بان برگزار می شود، شرکت نمایید. برای مشاهده اطلاعات این دوره آموزشی اینجا کلیک کنید.
