املاک و مستغلات منبعی جذاب برای درآمدجاری

املاک و مستغلات یک نوع دارایی است که نقش مهمی در بسیاری از پرتفوی های سرمایه گذاری ایفا می کند و منبع جذابی برای درآمد جاری است. تخصیصمنابع سرمایه گذاران به املاک و مستغلات دولتی و خصوصی طی ۲۰ سال گذشته به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. به دلیل ویژگی‌های متمایز املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاران حوزه املاک و مستغلات تمایل دارند رفتار متفاوتی  نسبت به سایر طبقات دارایی مانند سهام، اوراق بدهی و کامودیتی‌ها داشته باشند و بنابراین ریسک‌ها و مزایای متنوع‌سازی متفاوتی دارند.

اهمیت ارزش گذاری املاک و مستغلات

سرمایه‌گذاری‌های خصوصی املاک و مستغلات فضای متفاوت تری دارند.زیرا سرمایه‌گذاری‌ها به صورت عمومی معامله نمی‌شوند و به تکنیک‌های تحلیلی متفاوت از دارایی‌های تجاری عمومی نیاز دارند. به دلیل عدم وجود معاملات مستقیم قابل مقایسه، در سرمایه گذاری های خصوصی املاک و مستغلات یک فرآیند ارزیابی برای ارزش گذاری املاک و مستغلات نیاز خواهد بود. بسیاری از شاخص ها و معیارهای مورد استفاده برای املاک و مستغلات خصوصی نیز بر ارزیابی ها متکی هستند.

(برای مشاهده اطلاعات اولین دوره آموزشی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (Reits) اینجا کلیک کنید.

یک سرمایه گذار املاک و مستغلات چه ویژگی هایی دارد؟!

سرمایه گذار املاک و مستغلات باید بتواند:

ویژگی های عمومی املاک و مستغلات

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات می‌تواند به چهار شکل اساسی انجام شود:

• سهام خصوصی (مالکیت مستقیم)
• سهام عمومی (ادعای مالکیت غیرمستقیم)
• بدهی خصوصی (وام‌دهی مستقیم رهنی)
• بدهی عمومی (وام‌های رهنی اوراق بهادارشده)

افزودن دارایی هایی از جنس املاک و مستغلات به یک پرتفوی سنتی به طور بالقوه مزایای متنوعی را به همراه خواهد داشت زیرا همبستگی پایین مطلوبی بین بازده املاک و مستغلات و بازده سهام و اوراق بدهی وجود دارد.از سویی دیگر سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات می تواند یک پوشش تورمی ایجاد کند.

سرمایه گذاری های بدهی در املاک و مستغلات

سرمایه گذاران که استفاده از ابزار بدهی (عمومی یا خصوصی) را  در حوزه املاک و مستغلات انتخاب کرده اند، انتظار دارند بازده خود را از جریان های نقدی وعده داده شده دریافت کنند و معمولاً در هیچ گونه افزایش ارزش املاک و مستغلات شرکت نمی کنند. بنابراین، سرمایه گذاری های بدهی در املاک و مستغلات مشابه سایر سرمایه گذاری های با درآمد ثابت مانند اوراق بدهی است.

املاک و مستغلات در مقایسه با سایر طبقات دارایی های سرمایه گذاری دارای ویژگی های منحصر به فردی است. این ویژگی ها شامل ناهمگونی و مکان ثابت، ارزش واحد بالا، شدت مدیریت، هزینه های بالای معاملات، استهلاک، حساسیت به بازار اعتبار، عدم نقدشوندگی و دشواری تعیین ارزش و قیمت است.

انواع سرمایه گذاری ها در املاک و مستغلات

انواع مختلفی از املاک و مستغلات وجود دارد که می توان در آنها سرمایه گذاری کرد:

املاک مسکونی

انواع زیادی از املاک اجاره ای در حوزه املاک مسکونی وجود دارد، اگرچه تصور می شود رایج ترین آنها خانه های تک خانواده باشد. سایر املاک مسکونی عبارتند از دوبلکس، املاک چند خانواری، و خانه های تفریحی و…

املاک و مستغلات مسکونی برای بسیاری از سرمایه گذاران ایده آل است زیرا سودآوری مستمر و آسان تری برای آن ها فراهم می کند. البته، استراتژی‌های سرمایه‌گذاری متعددی در املاک مسکونی و سطوح مختلف آن ها وجود دارد. لذا آنچه ممکن است برای یک سرمایه‌گذار مناسب باشد ممکن است برای سرمایه‌گذار بعدی انتخاب مناسبی نباشد. به همین دلیل، انتخاب استراتژی های ورود و خروج مناسب در بازار املاک مسکونی از اهمیت زیادی برخوردار است.

رایج ترین استراتژی های مورد استفاده در املاک مسکونی شامل عمده فروشی، بازسازی، و خرید و نگهداری املاک است که می تواند برای ایجاد درآمد اجاره استفاده شود. سرمایه گذاران باید ضمن تجزیه و تحلیل کامل بازار بتوانند استراتژی مناسب با شرایط خود را طراحی کنند.

هنگامی که یک سرمایه گذاری در املاک مسکونی به درستی مدیریت شود، می تواند سود جذابی به همراه داشته باشد. زیرا، علاوه بر کسب جریان نقدی ثابت، پوشش تورم و حفظ قدرت خرید، املاک مسکونی دارای معافیت های مالیاتی مناسبی نسبت به سایر دارایی ها می باشند.

املاک تجاری

بهترین املاک تجاری برای سرمایه گذاری پروژه های صنعتی، اداری، خرده فروشی می باشند. برای سرمایه گذارانی که تمرکز زیادی بر بهبود جوامع محلی خود دارند، سرمایه گذاری در املاک تجاری می تواند در راستای این رویکرد باشد.

یکی از دلایلی که املاک تجاری به عنوان یکی از بهترین انواع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شناخته می شود، پتانسیل بالای این دارایی ها در ایجاد جریان نقدی بالاتر است.

از مهم ترین ویژگی های سرمایه گذاری در املاک تجاری می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• املاک تجاری دارای پتانسیل درآمد بالاتری هستند
• املاک تجاری اجاره های طولانی تری دارندگ
•  املاک تجاری نرخ خالی کمتری  نسبت به سایر اشکال املاک و مستغلات دارند.

املاک و مستغلات صنعتی شامل انبارها، واحدهای ذخیره سازی، کارواش و سایر املاک با هدف خاص است که از مشتریانی که از این مراکز خدمات می گیرنددرآمد ایجاد می کند. سرمایه‌گذاری‌های حوزه املاک صنعتی اغلب شامل جریان‌های درآمدی عمده‌ای از کارمزد و خدمات است. 

این مقاله آموزشی ادامه دارد…