گزارش نشست ریت ها سپرتورمی مسکن کم درآمدها

به گزارش گروه پیشگامان دنیای مالی دانشکده اقتصاد دانشگاه امام صادق(ع):

اولین نشست از سلسله وبینارهای آشنایی با شرکت های سرمایه گذاری زمین و مستغلات با عنوان ریت ها،سپرتورمی مسکن کم درآمد ها با حضور کارشناسان و متخصصین حوزه مسکن و مالی،روز یکشنبه ۱۶ آذرماه به همت گروه پیشگامان دنیای مالی دانشکده معارف اسلامی و اقتصاد دانشگاه امام صادق(ع) برگزار شد.

دکتر محمدآیینی عضو هیأت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران که سازمان متبوعش مسئولیت راهبری برنامه ملی بازآفرینی شهری و ساماندهی حاشیه نشینی سکونتگاه های غیررسمی را به عهده دار دارد و خود نیز به عنوان یکی از کارشناسان شناخته شده حوزه اقتصاد مسکن و شهرسازی می باشد بعنوان دبیر نشست در ابتدا به توضیحات و گزارشاتی در رابطه با وضعیت مسکن،رویداد ها و چالش های موجود در این حوزه پرداخت و گزارشی آماری از وضعیت حوزه مسکن ارائه داد.

دکتر آیینی با اشاره به چهار رویداد مهم در حوزه مسکن عنوان کردند:

با توجه به آمار و اعداد و ارقام در حوزه مسکن شاهد این رویداد هستیم که قدرت خرید مسکن مردم شاهد کاهش  قابل توجه بوده و قیمت مسکن نیز بصورت فزاینده ای افزایش پیدا کرده است،از طرفی شاهد این موضوع هستیم که تورم بخش مسکن همواره از تورم عمومی جلوتر بوده است و این منجر شده افرادی که توانایی مشارکت در حوزه مسکن را ندارند با کاهش شدیدی در ثروت و قدرت خرید خود مواجه شوند.رویداد دیگری که محل بحث است ازدیاد انصراف از دریافت وام مسکن می باشد.بر اساس آمار و شاخص دسترسی به مسکن در سال ۸۴ دهک اول جامعه برای خانه دار شدن باید ۳۱ سال انتظار میکشید در حالیکه در سال ۹۲ این عدد به ۳۶ رسیده است و هم اکنون نیز در شرایطی قرار گرفته ایم که دهک متوسط جامعه در شهر تهران با متوسط درآمد سالانه ۵۴ میلیون برای دسترسی به مسکن ملکی باید ۳۵ سال انتظار بکشد.

آیینی با اشاره به رویداد چهارم در حوزه مسکن عنوان کرد:

رویداد چهارمی که در حوزه مسکن محل بحث می باشد روند نزولی سهم دهک های پایین از املاک و مستغلات است.  به طور متوسط نزدیک به ۳۱ درصد مردم در کشور اجاره نشین بوده و در تهران نزدیک به ۴۴ درصد مردم مستاجر هستند. براساس آمار بانک مرکزی در شهریور ماه سال جاری از این میان ۷ درصد توانستند بالای ۱۵۰ متر مسکن بخرند.کمتر از ۱۶ درصد توانستند بالای ۱۲۰ متر وبیش از ۷۳ درصد زیر ۱۰۰ مترمربع و ۳۰ درصد هم زیر ۶۰ مترمربع  قدرت خرید داشتند.در این وضعیت ما باید به سمت مسکن در استطاعت حرکت کنیم.منظور از مسکن در استطاعت دسترسی به مسکن شایسته است که جزو حقوق بشر می باشد. لذا باید متناسب با نیازو توان هر خانوار ایرانی فضایی را فراهم کنیم که هر خانوار بتواند مسکن خودش را داشته باشد و هدف مسکن در استطاعت فراهم سازی سرپناه ارزان برای طبقه کم درامد جامعه است که توان پرداخت آن را دارد و توسط دولت یا سازمان های غیرانتفاعی ساخته می شود.

دکتر آیینی با اشاره به شاخص های سنجش استطاعت در مسکن توضیح دادند:

این شاخص میزان درصد اختصاص درامد ماهانه یک شخص برای امر مسکن می باشد.مسکن زمانی دست یافتنی تلقی میشود که : برای اجاره آن بیش از ۲۵ درصد درامد ویا برای باز پرداخت اقساط وام بیش از ۳۰ درصد درامد ناخالص شخص هزینه نشود.

دکتر آیینی با اشاره به لزوم ترمیم استطاعت تامین مسکن گروه های کم درامد راهکارهایی را پیشنهاد دادند:

• به رسمیت شناختن اولویتهای اقشار کم درامد در نظام برنامه ریزی شهری و فراهم نمودن امکان صدور مجوز ساخت تدریجی مسکن
• اختصاص دادن بخشی از اراضی شهری به صورت رایگان یا با اجاره های ۹۹ ساله و لحاظ نمودن توان مالی گروههای کم درامد  در تعیین حداقل تفکیک و سطح اشغال و تراکم با تسهیل شرایط مجتمع سازی
• عدم اکتفا به ساخت مسکن از سوی دولت و حمایت از ساخت خانه های کوچک توسط بخش خصوصی
• ایجاد نظام مالی پوشش دهنده مسکن برای افراد کم درامد جامعه از جمله اختصاص وجوه اداره شده برای کاستن از رقم وام و یا پرداخت کمک اجاره

در شرایط تورمی تاریخی کشور مهمتر از همه فراهم نمودن مجوز خرید تدریجی مسکن و ایجاد سیر تورمی با فراهم نمودن سرمایه گذاری افراد کم درامدباهر توانی در بخش املاک با نهادهای مالی نوین همچون تعاونی مسکن مستاجرین ، ریتها و یا روش سهامی (خرید مشترک با نهادهای مالی) که هدف اصلی از برگزاری این وبینار تبیین همین مساله است که ابزار و نهادهای نوین مالی چه کمکی می توانند به تأمین مسکن کم درآمدها به صورت مستقیم و غیر مستقیم می توانند انجام دهند.

در ادامه این نشست دکتر محمد جلیلی مؤسس سامانه ملی اعتبارسنجی بانکی و بیمه ای ایران با بیان مسأله محدودیت های تأمین مالی حوزه مسکن در ایران بیان کردند:

از جمله محدودیت هایی که در حوزه تأمین مالی مسکن وجود دارد عبارتند از محدودیت منابع مالی در دسترس سازندگان مسکن، تلاش برای جذب و نگهداری سرمایه گذاریها به حوزه زمین و مستغلات، عدم موفقیت در زمینه فراهم کردن اهداف مناسب و در دسترس برای سرمایه گذاران املاک و مسکونی.لذا باید بدنیال گزینه ای باشیم که بتوانیم این محدودیت ها را در حوزه تأمین مالی مسکن برطر ف کنیم.

دکتر جلیلی ضمن طرح مسأله استفاده از ساختار ریت ها برای حل چالش سرمایه گذاری مسکن کم در امد ها در ایران عنوان کردند:

اگر بخواهیم بطور خلاصه ریت را تعریف کنیم ریت عبارت است از سرمایه گذاری زمین و مستغلاتِ تبدیل به اوراق بهادار شده که هدف اصلی آن فراهم سازی زمینه ورود سرمایه گذاران خرد با منابع محدود به حوزه مسکن و مستغلات می باشد.بنابر این ریت یک شرکت خصوصی یا عمومی است که حقوق صاحبان سهام زمین و مستغلات یا بدهی مرتبط با زمین و مستغلات را در تملک خود دارد وبخش اعظم درامد وسود سرمایه را بین سهامدران تقسیم می کند.

دکتر جلیلی ضمن مقایسه ریت ها در کشورهای مختلف تصریح کردند:

اگر بخواهیم ریت هارا در کشورهای مختلف مقایسه کنیم ممکن است در برخی شروط متفاوت باشند اما در یک مورد مشابه هستند و آن عبارت است از اینکه درآمد سالیانه ریت باید تقسیم شود چرا که هدف آن جذب اقشار کم درامد جامعه است.

دکتر جلیلی در رابطه با اثرات اقتصادی ریت ها عنوان کردند:

یکی از مهم ترین اثرات اقتصادی ریت ها پوشش تورم برای اقشار کم درآمد می باشد.با توجه به اینکه شرایط طبیعی اقتصاد فارغ از اینکه دوست داشته باشیم یا خیر،همواره افزایش قیمت مسکن را رقم میزند و این یک امر طبیعی است که در تمام دنیا صادق است و یک واقعیتی است که با آن مواجه هستیم.با این حال دولت ها نباید در مقابل این واقعیت اقتصادی دست بسته بنشینند.(بعنوان مثال کنگره آمریکاطی قانونی ساختاری را مصوب کرده است که اقشار کم درآمد بتوانند از قابلیت پوشش تورمی ریت ها استفاده کنند)یکی از مواردی که بین عالمان اقتصادی بعنوان ابزار پوشش تورم پذیرفته شده است دارایی ها میباشند و باتوجه به اینکه ریت ها مبتنی بر دارایی هستند اثر مهم پوشش تورم را دارا هستند.

دکتر محمد جلیلی با اشاره به مبحث مسکن در استطاعت بیان کردند:

تمام بحث ما در این وبینار این هست که بررسی کنیم آیا ساختار ریت این قابلیت را دارد که بتواند در حوزه تأمین مالی مسکن در استطاعت ورود کند یا خیر؟همانطور قبلا هم عرض کرده ام با توجه به ساختار و منطق موجود در ریت ها که اساساً برای مسکن کم درآمدها طراحی شده است.در این رابطه نمونه های جهانی هم وجود دارد بعنوان مثال در آمریکا یک ریت با مشارکت ۱۲ سازنده مسکن غیرانتفاعی تأسیس شده است و مأموریت خود را کمک به مردم کم درآمد از طریق واگذاری سهام املاک اجاره ای در استطاعت به آن ها قرار داده است.در یک نمونه دیگر در انگلستان ریت مسکن در استطاعت با عرضه سهام مسکن اجتماعی از طریق مالکان مسکن اجتماعی ودولت های محلی تأسیس شده است و هدف خود را کاهش قیمت تمام شده مسکن و فراهم سازی یک صندوق سالم و اخلاق محور برای سرمایه گذاری قرار داده است.

در ادامه این نشست دکتر محمد اسکندری مدیرعامل سابق هلدینگ مالی و سرمایه گذاری سینا در رابطه با تجربه های جهانی در حوزه ریت توضیح دادند:

سال ۱۹۶۰ آمریکا،۱۹۷۱ استرالیا،۱۹۹۹ یونان،۲۰۰۰به بعد دبی و فنلاند کنیا نیوزلند ویتنام کانادا ایتالیا ژاپن فرانسه وارد حوزه ریت شده اندو کشور هایی مثل چین لهستان غنا نیجریه کامبوج نیز هم اکنون در حال راه اندازی ریت ها هستند.

دکتر اسکندری در ادامه تصریح کردند:

ریت ها صرفاً بر روی املاک ایجاد نمی شوند،بعنوان مثال در آمریکا فقط ۱۸ درصد ارزش بازار بر روی املاک مسکونی است.بعنوان مثال ۱۴ درصد ان فروشگاه های خرده فروشی است یا ۹ درصد آن دفاتر اداری و تجاری است۲۴ درصد ان مربوط به زیرساخت ها مثل جاده ها تبدیل به ریت میشوند، یا اینکه بعضا دیتا سنترها یا حتی بیمارستان ها تبدیل به ریت میشوند.لذا ریت ها صرفا بر روی املاک ایجاد نمی شوند.

دکتر اسکندری در رابطه با مقایسه بازدهی ریت ها عنوان کردند:بازدهی نقدی ریت ها نسبت به اوراق قرضه دولتی و سهام در همه کشورها بیشتر بوده است.(ژاپن سنگاپور و…)

دکتر اسکندری در پاسخ به این سؤال که آیا ساختار ریت باعث دامن زدن به کالای سرمایه ای شدن مسکن می شود پاسخ دادند:

 ما با تشکیل ریت ها تحریک تقاضا خواهیم کرد لکن چند نکته باید توجه شد اول اینکه ریت ها درباره املاک ساخته شده هستند لذا وقتی املاک ساخته شده را می آوریم همانطور که در بازار سهام بازار ثانویه باعث تشکیل سرمایه بهتر در بازار اولیه می شود البته بشرطی که به عنوان مثال افزایش سرمایه خوبی داده شود،در بازار املاک هم ایجاد یک بازار ثانویه قوی که فروشندگان قوی هم داخل آن باشند،لذا وقتی وارد بورس میشود هم جانب عرضه و هم جانب تقاضا تقویت می شود و این حرف صحیح نیست که هرچه وارد بورس شد قیمت آن بالا خواهد رفت.لذا از احتکار کنندگان ملک که در کشور ما بزرگترین احتکار کننده دولت است اگر دارایی هایشان را وارد این بازار کنند و از طرفی افرادی که بدنبال خرید ملک از بازارهای کم عمق مثل بنگاه ها هستند هم وارد بازار شوند و همچینن افرادی که بدنبال پوشش تورم مسکن برای خود هستند بتوانند در این بازار خرید انجام دهند تلاطمات در بازار مسکن کاهش یافته و قیمت، مؤثرتر کشف خواهد شد.نکته دوم اینکه الان بسیاری از بانک ها و شرکت ها که بدنبال فروش ملک های بزرگ خود هستند چون خریداری وجود ندارد مجبور هستند نقد و اقساط بدهند و نقد و اقساط دادن یعنی تحریک تقاضا با پول کمتر شما دارایی بیشتری را بفروشید در حالیکه معاملات در ریت نقدی هست لذا باید با پول بیشتری همان مقدار درصدی از ملک را شما باید خرید کنید.لذا برای بانک ها و شرکت های بزرگ و دولت در وهله اول به راحتی عرضه املاک حبس و احتکار شده انجام میشود و از طریفی معاملات نقدی و افزایش عرضه باعث واقعی تر شدن قیمت ها خواهد شد.

در مجموع ما در ریتها تقاضا را ساماندهی می کنیم و تقاضاهای پراکنده که در بازار واقعی بدون داشتن قدرت خرید کافی، موجب ایجاد ذهنیت وجود تقاضای موثر می شود را حذف و آنها را به سمت ریت هدایت می کنیم که در آنجا قدرت خرید دارند.البته اگر تعداد مناسبی ریت در بازار سرمایه نباشد احتمال بالا رفتن قیمت هست اما این خود به هدایت سرمایه های خرد به سمت املاک ساخته شده در حال بهره برداری می انجامد و سازندگان را تشویق به تکمیل هرچه سریعتر واحدها برای ایجاد ریت می اندازد و این فرایند تشکیل سرمایه را تقویت می کند

اما در رابطه با سرمایه ای شدن مسکن خب باید بگوییم مگر الان مسکن کالای سرمایه ای نیست؟اتفاقا الان بازار مسکن بازار کم عمقی است و فروشنده به هرنحوی دوست داشته باشد قیمت گذاری انجام میدهد ولی وقتی رکود میشود قیمت ها به سمت پایین شکسته نمی شود،چون که بازار دوطرفه نیست،بازار دوطرفه ای که تعداد زیادی عرضه کننده بتوانند دارایی خود را عرضه کنند باعث خواهد شد این قیمت سازی ها در حوزه مسکن از بین برود و بنظر بنده پدیده مبارکی خواهد بود ضمن اینکه دارایی های فریز شده دولت که گاهاً کسی سراغشان نمی رود اگر الزام قانونی اتفاق بیافتد که اینها باید تبدیل به ریت شوند هم به افزایش عرضه کمک خواهد کرد هم بعدا به بازار اولیه بواسطه تقویت بازار اولیه کمک خواهد کرد.بنابر این اگر ریت که که دارایی های ساخته شده هستند در بازار ثانویه خوب خریداری شوند سازندگان نیز سعی خواهند کرد سریع تر این دارایی ها را تکمیل و به ریت تبدیل کنند لذا به ساخت ملک و افزایش عرضه وقعی هم کمک خواهد کرد.

دکتر آیینی در تکمله این بحث بیان نمودند:

نمودند پیگیری بحث ریت ها باعث خواهد شد افراد متناسب با سطح پس انداز خود در حوزه مسکن و مستغلات سرمایه گذاری کنند و به محرومیت اقشار کم درآمد از حضور در بازار املاک و مستغلات پایان دهند و این امر به عدالت اجتماعی نزدیک تر است و مانع از این خواهد شد که صرفا افرادی با دارایی های درشت در بازار املاک و مستغلات حضور داشته باشند لذا ساختار ریت ها میتواند گامی در راستای مردمی سازی اقتصادو عدالت اجتماعی باشد.

دکتر اسکندری در انتها بیان کردند:

سیاست گذار میتواند برای حمایت از اقشار کم درامد مثل دهک های ۱ و۲ همانند سهام عدالت برای آن ها ریت اختصاص بدهند تا یک تشکیل سرمایه تدریجی در حوزه مسکن ایجاد شود و یا حتی میتوان از ظرفیت ریت ها در راستای استفاده از خیرینی که به دنبال فعالیت های این حوزه هستند استفاده کرد،بعنوان مثال در یک ریت سرمایه گذاری کنند و پس از تکمیل و تحویل حتی اصل سرمایه خود را پس بگیرند این همانند قرض الحسنه می باشد.

علاقمندان جهت مشاهده فیلم این جلسه میتوانند به سایت دنیای مالی مراجعه نمایند در صورت بروز هرگونه مشکل از طریق تیکت پشتیبانی سایت اقدام نمایید یا با شماره ۰۲۱۹۱۳۰۶۱۶۸ داخلی ۱۲۰ تماس حاصل فرمایید.

گروه پیشگامان دنیای مالی